Modelo de Demanda por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento en Colombia
Cuando el arrendatario o el arrendador incumple las obligaciones pactadas en un contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la parte afectada puede acudir ante la jurisdiccion civil para solicitar la terminacion del contrato, la restitucion del inmueble y la indemnizacion de perjuicios.
En esta guia encontrara el marco legal aplicable, un modelo de demanda listo para adaptar, un ejemplo diligenciado, las pruebas requeridas y el procedimiento completo. Si aun no cuenta con un contrato escrito, le recomendamos usar nuestro modelo de contrato de arrendamiento de vivienda urbana para futuras relaciones contractuales.
Marco legal aplicable
Ley 820 de 2003
Es la norma principal que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Establece los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, las causales de terminacion y los procedimientos aplicables.
Causales de terminacion por incumplimiento del arrendatario (articulo 22, numeral 2):
- No pago del canon de arrendamiento y reajustes dentro del termino estipulado.
- No pago de servicios publicos que cause la desconexion o la perdida del servicio, o el no pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
- Subarriendo total o parcial del inmueble, cesion del contrato o cambio de destinacion sin autorizacion expresa del arrendador.
- Incumplimiento de las normas del reglamento de propiedad horizontal.
Causales de terminacion por incumplimiento del arrendador (articulo 23):
- Suspension de los servicios publicos al inmueble por accion premeditada del arrendador.
- Incumplimiento de las condiciones y/o de las obligaciones pactadas en el contrato.
Codigo General del Proceso (Ley 1564 de 2012)
Regula el procedimiento judicial aplicable:
- Articulo 384: Establece el proceso de restitucion de inmueble arrendado.
- Articulo 390, numeral 4: Los asuntos de restitucion de inmueble arrendado se tramitan por proceso verbal.
- Articulo 391: Requisitos especificos de la demanda en procesos de restitucion.
Competencia del juez
Conforme al articulo 18, numeral 3 del Codigo General del Proceso, los jueces civiles municipales conocen en unica instancia de los procesos de restitucion de inmueble arrendado cuya cuantia no supere los cuarenta (40) salarios minimos mensuales legales vigentes. Si la cuantia es superior, conoce el juez civil municipal en primera instancia.
La competencia territorial corresponde al juez del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble, conforme al articulo 28, numeral 7 del Codigo General del Proceso.
Modelo de demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento
Senor(a)
JUEZ CIVIL MUNICIPAL DE ____________________ (REPARTO)
E.S.D.
Referencia: Demanda de restitucion de inmueble arrendado por incumplimiento de contrato
Demandante: ____________________________
Demandado: ____________________________
Asunto: Restitucion de inmueble arrendado
Yo, ________________________, identificado(a) con cedula de ciudadania numero ______________ de ______________, obrando en nombre propio (o mediante apoderado judicial), respetuosamente me dirijo a su despacho para formular demanda de restitucion de inmueble arrendado contra ________________________, identificado(a) con cedula de ciudadania numero ______________ de ______________, con fundamento en los siguientes:
HECHOS
PRIMERO. Entre el demandante y el demandado se celebro contrato de arrendamiento de vivienda urbana de fecha ____________, sobre el inmueble ubicado en __________________________________ de la ciudad de __________________.
SEGUNDO. Se pacto un canon de arrendamiento mensual de ________________ ($___________), pagadero dentro de los primeros _____ dias de cada mes.
TERCERO. El contrato inicio el dia ______________ con un periodo de ____________.
CUARTO. El(la) demandado(a) ha incumplido el contrato de arrendamiento por las siguientes razones: __________________________________________________.
(Describa detalladamente el incumplimiento: falta de pago de canones, danos al inmueble, subarriendo no autorizado, cambio de destinacion, etc.)
QUINTO. El demandante ha requerido al demandado para que cumpla con sus obligaciones contractuales, sin obtener resultado satisfactorio.
SEXTO. Se cumplio con el requisito de la demanda contenido en el articulo 391 del Codigo General del Proceso.
PRETENSIONES
PRIMERA. Se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por incumplimiento del demandado.
SEGUNDA. Se condene al demandado a restituir el inmueble ubicado en ________________________________, en las mismas condiciones en que lo recibio, salvo el deterioro natural por el uso legitimo.
TERCERA. Se condene al demandado al pago de los canones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses de _______________, por un valor total de $_______________.
CUARTA. Se condene al demandado al pago de los canones que se causen desde la presentacion de la demanda hasta la efectiva restitucion del inmueble.
QUINTA. Se condene al demandado al pago de las costas del proceso.
DERECHO
Articulos 22, 23 y concordantes de la Ley 820 de 2003; articulos 384, 390 numeral 4 y 391 del Codigo General del Proceso (Ley 1564 de 2012); articulos 1973 y siguientes del Codigo Civil colombiano.
MEDIDAS CAUTELARES
Con fundamento en el articulo 384, paragrafo, del Codigo General del Proceso, solicito se decreten las siguientes medidas cautelares:
- Embargo y secuestro de los bienes del demandado, para garantizar el pago de los canones adeudados, las indemnizaciones a que haya lugar y las costas del proceso.
PRUEBAS
- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
- Recibos de pago de canon de arrendamiento (los existentes).
- Requerimientos escritos dirigidos al demandado.
- Facturas de servicios publicos que acrediten el incumplimiento (si aplica).
- Dictamen pericial sobre el estado del inmueble (si aplica).
- Testimonios de ________________________________.
JURAMENTO
Bajo la gravedad del juramento, manifiesto que desconozco la existencia de otro proceso o tramite judicial entre las mismas partes y por los mismos hechos.
NOTIFICACIONES
Demandante: _____________________________________
Demandado: _____________________________________
Del senor Juez, respetuosamente,
________________________________
C.C. No. ________________________
Ejemplo diligenciado
Senor(a)
JUEZ CIVIL MUNICIPAL DE MEDELLIN (REPARTO)
E.S.D.
Referencia: Demanda de restitucion de inmueble arrendado por incumplimiento de contrato
Demandante: Roberto Andres Mejia Cardona
Demandado: Sandra Patricia Rios Velez
Asunto: Restitucion de inmueble arrendado
Yo, Roberto Andres Mejia Cardona, identificado con cedula de ciudadania numero 71.789.456 de Medellin, obrando en nombre propio, respetuosamente formulo demanda de restitucion de inmueble arrendado contra Sandra Patricia Rios Velez, identificada con cedula de ciudadania numero 43.567.890 de Medellin, con fundamento en los siguientes:
HECHOS
PRIMERO. El 1 de marzo de 2025, celebre con la demandada contrato de arrendamiento de vivienda urbana sobre el apartamento ubicado en la Carrera 43A No. 14-109, Apartamento 801, Edificio Torres del Parque, barrio El Poblado, Medellin.
SEGUNDO. Se pacto un canon de arrendamiento mensual de un millon ochocientos mil pesos ($1.800.000), pagadero dentro de los primeros cinco (5) dias de cada mes, mediante consignacion a la cuenta de ahorros No. 123-456789-00 del Banco de Bogota.
TERCERO. El contrato se pacto por un periodo de doce (12) meses, con inicio el 1 de marzo de 2025.
CUARTO. La demandada ha dejado de pagar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2026, acumulando una deuda de cinco millones cuatrocientos mil pesos ($5.400.000).
QUINTO. Adicionalmente, la demandada no ha pagado los servicios publicos de agua y energia correspondientes a los meses de diciembre de 2025, enero y febrero de 2026, generando riesgo de desconexion.
SEXTO. Mediante comunicacion escrita de fecha 15 de febrero de 2026, requerir a la demandada para el pago de los canones adeudados y servicios publicos, sin obtener respuesta ni pago alguno.
PRETENSIONES
PRIMERA. Se declare terminado el contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria.
SEGUNDA. Se condene a la demandada a restituir el inmueble descrito.
TERCERA. Se condene al pago de los canones adeudados ($5.400.000) y los que se causen hasta la restitucion efectiva.
CUARTA. Se condene al pago de los servicios publicos adeudados.
QUINTA. Se condene en costas.
PRUEBAS
- Contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2025.
- Extractos bancarios que demuestran la ausencia de consignaciones.
- Carta de requerimiento de fecha 15 de febrero de 2026 con sello de recibido.
- Facturas de servicios publicos pendientes de pago.
NOTIFICACIONES
Demandante: Calle 10 No. 32-15, Oficina 501, Medellin. Tel: 3124567890. Correo: roberto.mejia@correo.com
Demandado: Carrera 43A No. 14-109, Apartamento 801, Medellin.
Del senor Juez, respetuosamente,
Roberto Andres Mejia Cardona
C.C. No. 71.789.456 de Medellin
Pruebas que debe reunir
Para que la demanda prospere, es fundamental contar con las siguientes pruebas:
Documentales obligatorias
- Contrato de arrendamiento. Si es escrito, el original o copia autentica. Si es verbal, cualquier evidencia de la relacion contractual (recibos de pago, mensajes, testigos).
- Prueba del incumplimiento. Extractos bancarios que demuestren la falta de pago, facturas impagas de servicios publicos, fotografias del estado del inmueble, etc.
- Requerimiento previo. Si bien no es obligatorio en todos los casos, contar con un requerimiento escrito fortalece la demanda.
Pruebas complementarias
- Dictamen pericial. Para acreditar danos al inmueble que excedan el deterioro natural.
- Testimonios. De vecinos, porteros u otras personas que puedan dar cuenta del incumplimiento.
- Certificaciones de servicios publicos. Para acreditar deudas por este concepto.
Procedimiento paso a paso
1. Reuna las pruebas
Antes de presentar la demanda, asegurese de contar con toda la documentacion que sustenta el incumplimiento.
2. Presente la demanda
Radique la demanda ante los juzgados civiles municipales de la ciudad donde se encuentra ubicado el inmueble. Si no cuenta con abogado, puede acudir a un consultorio juridico universitario o a la Defensoria del Pueblo.
3. Admision de la demanda
El juez verificara que la demanda cumpla con los requisitos legales. Si encuentra deficiencias, le otorgara un termino de cinco (5) dias para subsanarlas (articulo 90 del Codigo General del Proceso).
4. Notificacion al demandado
Una vez admitida, se procedera a notificar al demandado, quien tendra diez (10) dias para contestar la demanda.
5. Audiencia
En el proceso verbal, el juez fijara fecha para audiencia en la que se practicaran pruebas y se dictara sentencia. El termino aproximado del proceso es de cuatro (4) a ocho (8) meses, dependiendo de la carga del juzgado.
6. Sentencia y restitucion
Si el juez falla a favor del demandante, ordenara la restitucion del inmueble y fijara un plazo para la entrega. Si el demandado no entrega voluntariamente, se procedera al lanzamiento con apoyo de la fuerza publica.
Preguntas frecuentes
Necesito abogado para presentar esta demanda?
Si. Para procesos de restitucion de inmueble arrendado que superen la minima cuantia, se requiere actuar a traves de abogado inscrito. Sin embargo, puede acudir a consultorios juridicos gratuitos de universidades con facultad de derecho.
Que pasa si no tengo contrato escrito?
La Ley 820 de 2003 reconoce la validez de los contratos de arrendamiento verbales. Debera demostrar la existencia del contrato mediante otros medios de prueba como recibos de pago, testimonios o comunicaciones entre las partes.
Puedo solicitar medidas cautelares desde la presentacion de la demanda?
Si. Conforme al paragrafo del articulo 384 del Codigo General del Proceso, en los procesos de restitucion por arrendamiento puede solicitar embargo y secuestro de bienes del demandado desde la presentacion de la demanda, para garantizar el pago de canones adeudados, indemnizaciones y costas.
Cuanto cuesta presentar la demanda?
El proceso no tiene costo de arancel judicial. Los costos principales son los honorarios del abogado y los gastos de notificacion. Si acude a un consultorio juridico universitario, la asesoria y representacion son gratuitas.
Que pasa si el arrendatario paga los canones adeudados durante el proceso?
El pago de canones durante el proceso no impide que este continue si se cumplen los requisitos legales para la terminacion del contrato. Sin embargo, el juez evaluara las circunstancias del caso al momento de dictar sentencia.
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