Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana en Colombia
Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana escrito protege tanto al arrendador como al arrendatario. Aunque la Ley 820 de 2003 reconoce la validez de los contratos verbales, la ausencia de un documento escrito genera incertidumbre sobre las condiciones pactadas y dificulta enormemente la resolucion de conflictos.
Esta guia incluye el marco legal aplicable, un modelo completo con todas las clausulas necesarias, un ejemplo diligenciado con datos ficticios, y la explicacion de cada clausula. Si en cambio necesita arrendar un vehiculo, vea nuestro contrato de arrendamiento de vehiculo.
Marco legal aplicable
Ley 820 de 2003
Es la norma principal que regula el regimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Aspectos clave:
- Articulo 2: Define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel por el cual dos partes se obligan reciprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar un precio determinado.
- Articulo 3: El contrato puede ser verbal o escrito. En ambos casos, las partes deben acordar al menos: la identificacion del inmueble, la identificacion del contratante responsable del pago de servicios publicos, el precio y la forma de pago.
- Articulo 18: El canon mensual no puede exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble. El valor comercial no puede exceder el equivalente a dos (2) veces el avaluo catastral vigente.
- Articulo 16: Prohibe exigir depositos en dinero o cauciones reales como garantia del cumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
- Articulo 20: Transcurridos doce (12) meses del mismo precio, el arrendador puede ajustar el canon en una proporcion que no supere la variacion porcentual del IPC del ano calendario inmediatamente anterior.
- Articulo 6: El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entendera prorrogado en iguales condiciones y por el mismo termino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo.
Codigo Civil Colombiano
Los articulos 1973 a 2044 del Codigo Civil regulan el contrato de arrendamiento en general y se aplican de manera supletoria cuando la Ley 820 no regule un aspecto especifico.
Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda urbana
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Entre ________________________, mayor de edad, identificado(a) con cedula de ciudadania numero ______________ de ______________, domiciliado(a) en ________________________, quien en adelante se denominara EL ARRENDADOR, y ________________________, mayor de edad, identificado(a) con cedula de ciudadania numero ______________ de ______________, domiciliado(a) en ________________________, quien en adelante se denominara EL ARRENDATARIO, se celebra el presente contrato de arrendamiento de vivienda urbana, que se regira por la Ley 820 de 2003 y las siguientes clausulas:
CLAUSULA PRIMERA. OBJETO. EL ARRENDADOR entrega a titulo de arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien recibe a su entera satisfaccion, el inmueble ubicado en ___________________________________________, de la ciudad de ________________, identificado con matricula inmobiliaria numero ________________ y codigo catastral ________________, destinado exclusivamente para vivienda urbana de EL ARRENDATARIO y su nucleo familiar.
CLAUSULA SEGUNDA. CANON DE ARRENDAMIENTO. El canon de arrendamiento mensual se fija en la suma de ______________________________ PESOS M/CTE ($_______________), que EL ARRENDATARIO pagara a EL ARRENDADOR dentro de los primeros ______ (___) dias de cada mes, mediante ___________________________________ (consignacion bancaria, transferencia electronica, efectivo, etc.) a la cuenta _____________________________.
CLAUSULA TERCERA. REAJUSTE DEL CANON. Transcurridos doce (12) meses bajo el mismo precio, EL ARRENDADOR podra reajustar el canon de arrendamiento en un porcentaje que no supere el ciento por ciento (100%) de la variacion del Indice de Precios al Consumidor (IPC) del ano calendario inmediatamente anterior, certificado por el DANE, conforme al articulo 20 de la Ley 820 de 2003.
CLAUSULA CUARTA. TERMINO. El presente contrato tendra una duracion de ____________ (___) meses, contados a partir del ________________ y hasta el ________________. Se entendera prorrogado automaticamente por un periodo igual al inicialmente pactado, en las mismas condiciones, siempre que las partes hayan cumplido con sus obligaciones, conforme al articulo 6 de la Ley 820 de 2003.
CLAUSULA QUINTA. SERVICIOS PUBLICOS. El pago de los servicios publicos domiciliarios de ____________________________________ (agua, energia, gas, internet, telefono, etc.) estara a cargo de ________________ (EL ARRENDATARIO / EL ARRENDADOR). La administracion del conjunto o edificio estara a cargo de ________________.
CLAUSULA SEXTA. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR se obliga a: (a) Entregar el inmueble en buen estado de funcionamiento y seguridad. (b) Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado. (c) Realizar las reparaciones locativas necesarias. (d) Garantizar el goce y uso pacifico del inmueble por parte del arrendatario.
CLAUSULA SEPTIMA. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. EL ARRENDATARIO se obliga a: (a) Pagar el canon de arrendamiento y los servicios publicos a su cargo dentro de los terminos pactados. (b) Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. (c) Pagar a tiempo las expensas comunes en los casos en que haya lugar. (d) No subarrendar ni ceder el contrato sin autorizacion escrita de EL ARRENDADOR. (e) Restituir el inmueble a la terminacion del contrato en el mismo estado en que lo recibio, salvo el deterioro natural por el uso legitimo. (f) Cumplir las normas del reglamento de propiedad horizontal, si aplica.
CLAUSULA OCTAVA. PROHIBICION DE DEPOSITOS. De conformidad con el articulo 16 de la Ley 820 de 2003, EL ARRENDADOR no exigira deposito en dinero efectivo ni otra clase de caucion real como garantia del cumplimiento del presente contrato.
CLAUSULA NOVENA. TERMINACION POR PARTE DEL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR podra dar por terminado unilateralmente el contrato en los casos y con los requisitos establecidos en los articulos 22 y 24 de la Ley 820 de 2003, previo aviso escrito con no menos de tres (3) meses de antelacion a la fecha de terminacion del periodo inicial o de sus prorrogas, cuando se invoquen causales que no constituyan incumplimiento.
CLAUSULA DECIMA. TERMINACION POR PARTE DEL ARRENDATARIO. EL ARRENDATARIO podra dar por terminado unilateralmente el contrato en los casos establecidos en los articulos 23 y 25 de la Ley 820 de 2003. Si la terminacion obedece a la voluntad del arrendatario sin que medie incumplimiento del arrendador, debera dar aviso escrito con no menos de tres (3) meses de antelacion y pagar una indemnizacion equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento.
CLAUSULA DECIMA PRIMERA. INVENTARIO. Las partes suscriben inventario detallado del estado del inmueble y de los bienes entregados, el cual se adjunta como Anexo 1 y hace parte integral del presente contrato.
CLAUSULA DECIMA SEGUNDA. CODEUDOR O FIADOR. ________________________, identificado(a) con cedula de ciudadania numero ______________ de ______________, se constituye como codeudor(a) solidario(a) de todas las obligaciones derivadas del presente contrato. (Esta clausula es opcional.)
CLAUSULA DECIMA TERCERA. CLAUSULA PENAL. En caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones derivadas del presente contrato, la parte incumplida pagara a titulo de clausula penal la suma equivalente a ______ (___) meses de canon de arrendamiento vigente, sin perjuicio de las acciones legales a que haya lugar.
CLAUSULA DECIMA CUARTA. DOMICILIO CONTRACTUAL Y LEGISLACION APLICABLE. Para todos los efectos legales, las partes fijan como domicilio contractual la ciudad de ________________ y declaran que el presente contrato se rige por la Ley 820 de 2003, el Codigo Civil Colombiano y demas normas concordantes.
Para constancia, se firma en ________________, a los _____ dias del mes de ____________ de ________.
| | | |---|---| | EL ARRENDADOR | EL ARRENDATARIO | | ________________________ | ________________________ | | C.C. No. ______________ | C.C. No. ______________ |
| | |---| | CODEUDOR(A) (opcional) | | ________________________ | | C.C. No. ______________ |
Ejemplo diligenciado
A continuacion un ejemplo completo con datos ficticios:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Entre Carlos Alberto Restrepo Munoz, mayor de edad, identificado con cedula de ciudadania numero 10.234.567 de Pereira, domiciliado en Cali, quien en adelante se denominara EL ARRENDADOR, y Ana Maria Gonzalez Torres, mayor de edad, identificada con cedula de ciudadania numero 31.987.654 de Cali, domiciliada en Cali, quien en adelante se denominara EL ARRENDATARIO, se celebra el presente contrato de arrendamiento de vivienda urbana:
CLAUSULA PRIMERA. OBJETO. EL ARRENDADOR entrega a titulo de arrendamiento el inmueble ubicado en la Calle 5 No. 38-72, Apartamento 302, Conjunto Residencial Los Alamos, barrio Ciudad Jardin, Cali, Valle del Cauca, con matricula inmobiliaria numero 370-123456 y codigo catastral 01-02-0345-0012-000, destinado exclusivamente para vivienda urbana.
CLAUSULA SEGUNDA. CANON DE ARRENDAMIENTO. El canon mensual se fija en UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($1.500.000), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) dias de cada mes, mediante transferencia electronica a la cuenta de ahorros No. 987-654321-00 del Banco Davivienda a nombre de Carlos Alberto Restrepo Munoz.
CLAUSULA TERCERA. REAJUSTE DEL CANON. Transcurridos doce (12) meses, el canon se reajustara conforme al IPC del ano anterior certificado por el DANE.
CLAUSULA CUARTA. TERMINO. Duracion de doce (12) meses, del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2027. Prorroga automatica por periodo igual.
CLAUSULA QUINTA. SERVICIOS PUBLICOS. Los servicios de agua, energia, gas e internet estaran a cargo de EL ARRENDATARIO. La administracion del conjunto ($250.000 mensuales) estara a cargo de EL ARRENDATARIO.
(Las clausulas sexta a decima cuarta se aplican conforme al modelo anterior.)
Firmado en Cali, a los 21 dias del mes de marzo de 2026.
| | | |---|---| | EL ARRENDADOR | EL ARRENDATARIO | | Carlos Alberto Restrepo Munoz | Ana Maria Gonzalez Torres | | C.C. 10.234.567 de Pereira | C.C. 31.987.654 de Cali |
Explicacion de clausulas clave
Canon de arrendamiento y sus limites
La Ley 820 de 2003 establece un limite maximo: el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, y el valor comercial para estos efectos no puede exceder el doble del avaluo catastral. Esto protege al arrendatario de cobros desproporcionados.
Ejemplo: Si un apartamento tiene avaluo catastral de $150.000.000, su valor comercial para efectos de arrendamiento no puede superar $300.000.000. El canon maximo seria $3.000.000 mensuales (1% de $300.000.000).
Prohibicion de depositos
El articulo 16 de la Ley 820 de 2003 prohibe expresamente exigir depositos en dinero u otra clase de cauciones reales en contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Esta prohibicion no aplica para arrendamiento comercial. El arrendador puede solicitar un codeudor o fiador como garantia.
Prorroga automatica
El articulo 6 de la Ley 820 establece que el contrato se prorroga automaticamente por el mismo termino inicial si ambas partes cumplen sus obligaciones. Para terminar sin causa de incumplimiento, el arrendador debe notificar con tres (3) meses de anticipacion.
Terminacion anticipada
Si el arrendatario desea terminar antes del vencimiento sin que exista incumplimiento del arrendador, debe pagar una indemnizacion equivalente a tres (3) meses de canon. Si existe incumplimiento del arrendador, no hay lugar a indemnizacion.
Conflictos comunes y como prevenirlos
Falta de pago del canon
Es la causa mas frecuente de conflicto. El contrato debe establecer claramente la fecha limite de pago, el medio de pago y las consecuencias del incumplimiento. Conserve siempre los comprobantes de pago.
Danos al inmueble
El inventario detallado (Anexo 1) es esencial para determinar el estado del inmueble al momento de la entrega y compararlo con el estado al momento de la devolucion. Incluya fotografias fechadas.
Incremento indebido del canon
El arrendador solo puede incrementar el canon una vez transcurridos doce meses y hasta por el porcentaje del IPC. Cualquier incremento superior es ilegal y puede ser demandado ante el juez civil.
Cobro de depositos prohibidos
Si el arrendador le exige deposito en dinero o caucion real, puede denunciar esta conducta ante la Secretaria de Habitat (en Bogota) o la autoridad competente en su municipio. Tambien puede presentar un derecho de peticion por cobro indebido de servicios publicos si detecta irregularidades en las facturas durante su arrendamiento.
Preguntas frecuentes
El contrato debe registrarse ante alguna entidad?
No. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana no requiere registro ni autenticacion ante notaria para ser valido. Sin embargo, la autenticacion de firmas puede ser util como prueba en caso de disputa.
Puede el arrendador entrar al inmueble sin permiso del arrendatario?
No. El arrendatario tiene derecho al goce pacifico del inmueble. El arrendador solo puede ingresar con autorizacion del arrendatario o con orden judicial. La entrada sin autorizacion puede constituir violacion de domicilio.
Que sucede si el arrendador vende el inmueble?
El nuevo propietario esta obligado a respetar el contrato de arrendamiento vigente. El arrendatario no puede ser desalojado por la venta del inmueble. Ademas, el arrendatario tiene derecho de preferencia para adquirir el inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
Se puede arrendar un inmueble sin certificado de tradicion y libertad?
Si, pero es altamente recomendable que el arrendatario solicite este certificado para verificar que quien arrienda es efectivamente el propietario o tiene autorizacion para arrendar, y que el inmueble no tiene embargos u otras limitaciones.
Cuanto es lo maximo que puede subir el arriendo cada ano?
El incremento maximo permitido es el equivalente al 100% del IPC del ano calendario inmediatamente anterior. Para 2026, el IPC de 2025 fue del 5.20%, por lo que el incremento maximo seria del 5.20%.
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