Modelo Terminación de Contrato de Arrendamiento Colombia: Formato 2026
Terminar un contrato de arrendamiento en Colombia requiere cumplir con las formalidades que establece la Ley 820 de 2003 y el Codigo Civil. Un acta de terminacion bien redactada protege tanto al arrendador como al arrendatario, deja constancia del estado del inmueble, de los pagos pendientes y de las condiciones de entrega.
En esta guia encontrara los tipos de terminacion que existen, el fundamento legal completo, un modelo de acta de terminacion por mutuo acuerdo listo para usar, un ejemplo diligenciado con datos reales y los errores mas comunes que debe evitar. Si necesita un contrato de arrendamiento nuevo, consulte nuestro modelo de contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Tipos de terminacion de contrato de arrendamiento en Colombia
La legislacion colombiana contempla varias formas de dar por terminado un contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Conocerlas le permite elegir la via correcta y evitar sanciones o indemnizaciones innecesarias.
1. Terminacion por mutuo acuerdo
Es la forma mas sencilla y recomendada. Arrendador y arrendatario acuerdan libremente dar por terminado el contrato, definen la fecha de entrega del inmueble y las condiciones de cierre. No requiere preaviso ni genera indemnizacion alguna, siempre que ambas partes esten de acuerdo. Este es el tipo de terminacion que cubre el modelo de esta pagina.
2. Terminacion unilateral por el arrendatario (Art. 22 Ley 820)
El arrendatario puede dar por terminado el contrato en cualquier momento, pero debe cumplir dos requisitos:
- Preaviso: Comunicar su decision al arrendador con minimo tres (3) meses de anticipacion a la fecha de entrega.
- Indemnizacion: Pagar una indemnizacion equivalente a tres (3) canones de arrendamiento (Art. 23 Ley 820), salvo que el contrato haya superado los cuatro (4) anos, caso en el cual la indemnizacion se reduce proporcionalmente.
3. Terminacion unilateral por el arrendador (Art. 22 Ley 820)
El arrendador solo puede terminar el contrato unilateralmente cuando se configure alguna de las causales especificas establecidas en la ley, entre ellas:
- Necesitar el inmueble para su propia habitacion, la de su conyuge o parientes hasta el segundo grado de consanguinidad.
- Necesitar el inmueble para reparaciones o reconstruccion que no puedan ejecutarse sin la entrega.
- Incumplimiento del arrendatario en el pago de canones, servicios publicos o normas de propiedad horizontal.
Cuando la causal invocada es la necesidad del inmueble, el arrendador debe dar un preaviso de tres (3) meses e indemnizar con 1.5 canones de arrendamiento.
4. Vencimiento del termino
Si el contrato tiene un termino fijo, se termina al cumplirse el plazo pactado, siempre que alguna de las partes haya dado preaviso con la anticipacion que senale el contrato o la ley. Si ninguna parte da preaviso, el contrato se renueva automaticamente en las mismas condiciones y por el mismo termino (Art. 6 Ley 820).
5. Terminacion por incumplimiento
Cualquiera de las partes puede solicitar la terminacion del contrato cuando la otra incumpla sus obligaciones. En este caso, se requiere acudir ante un juez civil mediante un proceso de restitucion de inmueble arrendado.
Fundamento legal
Ley 820 de 2003 — Regimen de arrendamiento de vivienda urbana
Esta es la norma principal que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Los articulos mas relevantes para la terminacion del contrato son:
- Articulo 21: Obligaciones del arrendatario, cuyo incumplimiento puede dar lugar a la terminacion.
- Articulo 22: Causales de terminacion del contrato por parte del arrendador y del arrendatario. Enumera de forma taxativa las situaciones en que cada parte puede dar por terminado el vinculo contractual.
- Articulo 23: Indemnizacion por terminacion unilateral del arrendatario. Establece que el arrendatario que termine unilateralmente debe pagar una indemnizacion equivalente a tres (3) canones de arrendamiento.
- Articulo 24: Preaviso. Regula la obligacion de dar aviso previo no inferior a tres (3) meses a la contraparte cuando se pretende terminar el contrato de manera unilateral.
- Articulo 25: Descuento en indemnizacion. Cuando el contrato ha durado cuatro (4) anos o mas, la indemnizacion se reduce proporcionalmente.
Codigo Civil — Contrato de arrendamiento
Los articulos 2008 a 2035 del Codigo Civil regulan el contrato de arrendamiento de cosas. Estas normas aplican de manera supletoria cuando la Ley 820 no regula algun aspecto particular. Incluyen las obligaciones generales del arrendador (entregar la cosa, mantenerla en estado de servir, librar al arrendatario de toda perturbacion) y del arrendatario (pagar el precio, usar la cosa segun los terminos del contrato, conservarla y restituirla).
Ley 56 de 1985
Es el antecedente normativo de la Ley 820. Aunque fue derogada en la mayoria de sus disposiciones, algunos principios sobre control de arrendamientos y proteccion al arrendatario se mantienen como referencia doctrinal.
Modelo de acta de terminacion de contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo
ACTA DE TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MUTUO ACUERDO
En la ciudad de __________________, a los _____ dias del mes de ______________ de ________, se reunieron:
ARRENDADOR:
Nombre completo: ______________________________________
Cedula de ciudadania No.: __________________ de __________________
Direccion de notificacion: ______________________________________
Telefono/celular: __________________
Correo electronico: ____________________________
ARRENDATARIO:
Nombre completo: ______________________________________
Cedula de ciudadania No.: __________________ de __________________
Direccion de notificacion: ______________________________________
Telefono/celular: __________________
Correo electronico: ____________________________
Las partes, de comun acuerdo y en pleno uso de sus facultades legales, manifiestan su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que los vincula, bajo las siguientes condiciones:
PRIMERO — Identificacion del inmueble
El inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra ubicado en _______________________________________________________________, con matricula inmobiliaria No. __________________ de la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos de __________________.
SEGUNDO — Contrato original
El contrato de arrendamiento fue suscrito el dia ________________, con un canon mensual vigente de ________________ ($______________).
TERCERO — Fecha de terminacion
Las partes acuerdan que el contrato de arrendamiento se da por terminado a partir del dia ____________________________.
CUARTO — Estado del inmueble
El arrendatario declara que entrega el inmueble en ______________________ (buen estado / estado similar al recibido / con las siguientes observaciones: ______________________________________).
Se adjunta inventario de entrega firmado por ambas partes como Anexo 1.
QUINTO — Canones pendientes
Las partes declaran que:
- ( ) No existen canones pendientes de pago.
- ( ) Existen canones pendientes por valor de $______________, correspondientes a los meses de ____________________________, los cuales seran cancelados a mas tardar el dia __________________.
SEXTO — Deposito o garantia
- ( ) El arrendador devuelve al arrendatario la suma de $______________ por concepto de deposito o garantia entregada al inicio del contrato.
- ( ) El deposito o garantia sera aplicado a ______________________________________ (canones pendientes / reparaciones / servicios publicos).
- ( ) No se pacto deposito o garantia.
SEPTIMO — Servicios publicos
El arrendatario declara encontrarse a paz y salvo con el pago de los siguientes servicios publicos del inmueble:
- ( ) Energia electrica — Empresa: ________________ — Cuenta No.: ________________
- ( ) Acueducto y alcantarillado — Empresa: ________________ — Cuenta No.: ________________
- ( ) Gas natural — Empresa: ________________ — Cuenta No.: ________________
- ( ) Internet/television — Empresa: ________________ — Cuenta No.: ________________
- ( ) Administracion — Valor: $______________ — Pagada hasta: ________________
OCTAVO — Entrega de llaves
El arrendatario hace entrega de ______ juego(s) de llaves del inmueble, incluyendo: _______________________________________________ (puerta principal, parqueadero, deposito, porton, buzón, etc.).
NOVENO — Paz y salvo
Ambas partes se declaran a paz y salvo por todo concepto derivado del contrato de arrendamiento terminado y renuncian a cualquier reclamacion futura relacionada con el mismo, salvo lo expresamente indicado en la presente acta.
DECIMO — Copias
La presente acta se firma en dos (2) ejemplares del mismo tenor y valor, uno para cada parte.
ARRENDADOR
Firma: ______________________________
Nombre: ______________________________
C.C. No.: __________________
ARRENDATARIO
Firma: ______________________________
Nombre: ______________________________
C.C. No.: __________________
TESTIGO 1 (opcional)
Firma: ______________________________
Nombre: ______________________________
C.C. No.: __________________
Ejemplo diligenciado — Terminacion de arrendamiento en Medellin
A continuacion se presenta un ejemplo con datos ficticios para ilustrar como debe diligenciarse el acta de terminacion.
ACTA DE TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MUTUO ACUERDO
En la ciudad de Medellin, a los 3 dias del mes de abril de 2026, se reunieron:
ARRENDADOR:
Nombre completo: Carlos Andres Restrepo Mejia
Cedula de ciudadania No.: 71.234.567 de Medellin
Direccion de notificacion: Carrera 43A No. 14-109, Oficina 502, El Poblado, Medellin
Telefono/celular: 310 456 7890
Correo electronico: carlos.restrepo@correo.com
ARRENDATARIO:
Nombre completo: Maria Fernanda Lopez Gutierrez
Cedula de ciudadania No.: 43.876.543 de Envigado
Direccion de notificacion: Calle 10 Sur No. 32-45, Apartamento 1201, El Poblado, Medellin
Telefono/celular: 300 123 4567
Correo electronico: maria.lopez@correo.com
Las partes, de comun acuerdo y en pleno uso de sus facultades legales, manifiestan su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que los vincula, bajo las siguientes condiciones:
PRIMERO — Identificacion del inmueble
El inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra ubicado en Calle 10 Sur No. 32-45, Apartamento 1201, Edificio Torres del Parque, El Poblado, Medellin, Antioquia, con matricula inmobiliaria No. 001-456789 de la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos de Medellin, Zona Sur.
SEGUNDO — Contrato original
El contrato de arrendamiento fue suscrito el dia 5 de abril de 2024, con un canon mensual vigente de dos millones trescientos mil pesos ($2.300.000).
TERCERO — Fecha de terminacion
Las partes acuerdan que el contrato de arrendamiento se da por terminado a partir del dia 3 de mayo de 2026.
CUARTO — Estado del inmueble
El arrendatario declara que entrega el inmueble en buen estado, similar al recibido, con desgaste normal por el uso. Se adjunta inventario de entrega firmado por ambas partes como Anexo 1.
QUINTO — Canones pendientes
Las partes declaran que no existen canones pendientes de pago. El arrendatario se encuentra al dia con el pago del canon correspondiente al mes de abril de 2026.
SEXTO — Deposito o garantia
El arrendador devuelve al arrendatario la suma de $2.300.000 por concepto de deposito entregado al inicio del contrato, mediante transferencia bancaria a la cuenta de ahorros No. 123-456789-00 del Banco de Bogota, dentro de los cinco (5) dias habiles siguientes a la firma de la presente acta.
SEPTIMO — Servicios publicos
El arrendatario declara encontrarse a paz y salvo con el pago de los siguientes servicios publicos:
- Energia electrica — Empresa: EPM — Cuenta No.: 987654
- Acueducto y alcantarillado — Empresa: EPM — Cuenta No.: 987654
- Gas natural — Empresa: EPM — Cuenta No.: 654321
- Internet/television — Empresa: Claro — Cuenta No.: COL-789012
- Administracion — Valor: $450.000 — Pagada hasta: abril de 2026
OCTAVO — Entrega de llaves
El arrendatario hace entrega de dos (2) juegos de llaves del inmueble, incluyendo: puerta principal del apartamento, puerta del parqueadero cubierto No. 45, deposito No. 12 y acceso al edificio con tarjeta de proximidad.
NOVENO — Paz y salvo
Ambas partes se declaran a paz y salvo por todo concepto derivado del contrato de arrendamiento terminado.
DECIMO — Copias
La presente acta se firma en dos (2) ejemplares del mismo tenor y valor, uno para cada parte.
ARRENDADOR
Firma: Carlos Andres Restrepo Mejia
Nombre: Carlos Andres Restrepo Mejia
C.C. No.: 71.234.567
ARRENDATARIO
Firma: Maria Fernanda Lopez Gutierrez
Nombre: Maria Fernanda Lopez Gutierrez
C.C. No.: 43.876.543
Preaviso y tiempos segun el tipo de terminacion
Los plazos y condiciones varian segun quien termine el contrato y bajo que modalidad:
Terminacion por mutuo acuerdo
- Preaviso: No se requiere. Las partes pueden acordar la terminacion en cualquier momento.
- Indemnizacion: No aplica.
- Plazo de entrega: El que acuerden las partes (puede ser inmediato o con un plazo razonable para la mudanza).
Terminacion unilateral por el arrendatario
- Preaviso: Minimo tres (3) meses de anticipacion, comunicado por escrito al arrendador (Art. 24, Ley 820).
- Indemnizacion: Equivalente a tres (3) canones de arrendamiento (Art. 23, Ley 820).
- Reduccion: Si el contrato ha durado cuatro (4) anos o mas, la indemnizacion se reduce proporcionalmente al tiempo que faltaba para completar el periodo (Art. 25, Ley 820).
Terminacion unilateral por el arrendador
- Causales: Solo procede por las causales especificas del articulo 22 de la Ley 820 (necesidad del inmueble para habitacion propia, reparaciones, demolicion, entre otras).
- Preaviso: Tres (3) meses cuando la causal es la necesidad del inmueble.
- Indemnizacion: 1.5 canones de arrendamiento cuando la terminacion obedece a necesidad del inmueble.
Vencimiento del termino
- Preaviso: Conforme a lo pactado en el contrato. Si no se pacto preaviso, el contrato se renueva automaticamente.
- Renovacion tacita: Si ninguna de las partes da preaviso, el contrato continua vigente por un periodo igual al inicialmente pactado.
Que incluir en el acta de terminacion — Checklist
Antes de firmar el acta de terminacion, verifique que incluya los siguientes elementos:
- Datos completos del arrendador: Nombre, cedula, direccion, telefono y correo electronico.
- Datos completos del arrendatario: Nombre, cedula, direccion de notificacion futura, telefono y correo electronico.
- Identificacion del inmueble: Direccion exacta, numero de apartamento o local, matricula inmobiliaria y ciudad.
- Referencia al contrato original: Fecha de suscripcion del contrato y canon vigente.
- Fecha de terminacion: Fecha exacta en que se da por terminado el contrato y se entrega el inmueble.
- Estado del inmueble: Descripcion del estado en que se entrega, idealmente con inventario anexo firmado por ambas partes.
- Canones pendientes: Declaracion de si hay canones adeudados y forma de pago.
- Deposito o garantia: Monto del deposito, forma y plazo de devolucion (o aplicacion a saldos pendientes).
- Servicios publicos: Declaracion de paz y salvo de todos los servicios (energia, agua, gas, internet, administracion).
- Entrega de llaves: Cantidad de juegos de llaves entregados y descripcion (puerta, parqueadero, deposito, etc.).
- Clausula de paz y salvo: Declaracion de que ambas partes quedan a paz y salvo por todo concepto.
- Firmas: De ambas partes y, si es posible, de al menos un testigo.
Errores comunes al terminar un contrato de arrendamiento
1. No dejar constancia escrita
Muchos arrendatarios y arrendadores acuerdan la terminacion de palabra, sin firmar ningun documento. Esto genera problemas graves si luego una de las partes niega el acuerdo, reclama canones adicionales o se niega a devolver el deposito. Siempre firme un acta de terminacion.
2. No verificar el paz y salvo de servicios publicos
Si el arrendatario no pago los servicios publicos y el arrendador no lo verifico antes de firmar el acta, las deudas quedaran asociadas al inmueble y el arrendador tendra que asumirlas. Solicite los ultimos recibos pagados de todos los servicios antes de firmar.
3. No hacer inventario de entrega
Entregar el inmueble sin un inventario detallado impide reclamar por danos o faltantes. Compare el inventario de entrega con el inventario que se elaboro al inicio del contrato. Registre cualquier diferencia.
4. Confundir mutuo acuerdo con terminacion unilateral
Si solo una de las partes quiere terminar y la otra no esta de acuerdo, no es mutuo acuerdo. En ese caso debe seguirse el procedimiento de terminacion unilateral con preaviso e indemnizacion. Firmar un acta de mutuo acuerdo bajo presion puede ser impugnada judicialmente.
5. No pactar plazo para devolucion del deposito
El acta debe establecer claramente cuando y como se devolvera el deposito. Sin un plazo definido, el arrendatario queda sin mecanismo claro para exigir la devolucion.
Preguntas frecuentes
¿El arrendador puede quedarse con el deposito si hay danos en el inmueble?
Si. El arrendador puede descontar del deposito el valor de las reparaciones necesarias para dejar el inmueble en el estado en que fue entregado, descontando el desgaste normal por el uso. Sin embargo, debe acreditar los danos y presentar cotizaciones o facturas. Si el arrendatario no esta de acuerdo, puede acudir a un conciliador o a la justicia ordinaria.
¿Que pasa si el arrendatario se va sin dar preaviso?
Si el arrendatario abandona el inmueble sin preaviso ni acuerdo con el arrendador, debe pagar la indemnizacion de tres (3) canones de arrendamiento prevista en el articulo 23 de la Ley 820. El arrendador puede descontar esta indemnizacion del deposito si lo hubiere y, de ser insuficiente, iniciar un cobro judicial.
¿Es obligatorio autenticar el acta de terminacion ante notaria?
No. El acta de terminacion por mutuo acuerdo es un documento privado que no requiere autenticacion notarial para ser valido. Sin embargo, autenticarla otorga mayor seguridad juridica y facilita su uso como prueba en un eventual proceso judicial. El costo de la autenticacion en 2026 es aproximadamente $15.000 a $25.000 por firma.
¿Puedo terminar el contrato antes de que venza el termino pactado?
Si, siempre y cuando ambas partes esten de acuerdo (mutuo acuerdo) o se cumplan los requisitos legales para la terminacion unilateral (preaviso e indemnizacion). La terminacion anticipada por mutuo acuerdo no genera ninguna penalidad.
¿Quien debe pagar los servicios publicos del ultimo mes?
El arrendatario es responsable del pago de los servicios publicos hasta la fecha efectiva de entrega del inmueble. Los servicios publicos facturados con posterioridad a la entrega son responsabilidad del arrendador. Es recomendable tomar lectura de los contadores el dia de la entrega y dejar constancia en el acta.
Recursos relacionados
Si necesita documentos adicionales para su situacion de arrendamiento, estos recursos pueden serle utiles:
- Modelo de derecho de peticion — Guia completa para redactar derechos de peticion en Colombia.
- Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda urbana — Contrato completo con todas las clausulas legales.
- Modelo de demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento — Para cuando la terminacion no es posible por las vias amistosas.
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